Dünyanın önde gelen gayrimenkul danışmanlık şirketlerinden Cushman & Wakefield’ın, Avrupa yakasında İstiklal Caddesi ve Rumeli, Teşvikiye, Vali Konağı ve Abdi İpekçi’yi kapsayan Nişantaşı Bölgesi ile Anadolu yakasındaki Bağdat Caddesi olmak üzere İstanbul’un 3 ana caddesini inceleyen yedinci ‘İstanbul Alışveriş Caddeleri’ raporu yayınladı. Rapora nazaran toplam kiralama süreç sayısı bu yıl kısmi artışa geçerken, metrekare bazında azalma göstermiştir: üç ana cadde toplamında kiralama süreçleri sırasıyla, 2017 yılında 109, 2018 yılında 139, 2019 yılında 112 ve 2020 yılında 128 olarak gerçekleşmiştir. Öbür taraftan, 2019 yılında yeniden tüm caddeler toplamında boş olan 85 mağazanın 2020 yılında 41 tanesi kiralanabilmiştir.
Yaya tarafiğindeki en büyük düşüş İstiklal Caddesi’nde
Raporda, İstanbul’un en kıymetli kültür, turizm ve ticaret merkezlerinden biri olmaya devam eden İstiklal Caddesi’nde, 2020 yılında pandeminin fizikî perakende pazarında yarattığı tesirin öncesinde perakendeci yapısı; orta vadede eski popülerliğini yakalaması ismine değişen ziyaretçi profiline ve yoğunluğuna bağlı olarak sosyalleşebilmeye hizmet etme istikametinde yine yükselişe geçen yeme – içme kesimine gerçek eğilim göstermiştir. Buna bağlı olarak hem istikrara geçen kentsel yenileme çalışmaları hem de minimuma inen güvenliğe bağlı önyargı, caddenin toparlanma sürecine sürat kazandığına dair güçlü sinyaller verdiği belirtilmektedir.
Öte yandan, pandeminin ve beraberinde tekrarlanan kısıtlandırmaların; perakende için yarattığı olumsuz şartlar doğrultusunda İstiklal Caddesi’nde neredeyse tüm kategorilerde mağaza arzında azalma kaydedilmiştir. Bilhassa; bir evvelki yıl ivme kazanan yeme – içme ve aksesuar – kozmetik kategorilerinde azalma görülürken, giysi ve ayakkabı kategorisinde kaydedilen kısmi düşüş 2020 yılında da devam etmiştir. 2019 yılındaki boş 11 mağazanın, 2020 yılında kiralanmadığı belirtilmiştir.
Kiralama süreç hacmi; 2020 yılından evvel son üç yıldır, metrekare bazında artış gösterirken, sayı olarak misal düzeylerde kaydedilmiştir. Başka yandan, evvelki yıllarda artış eğilimi gösteren toplam arz ve düşüş kaydeden boşluk oranı; 2020 yılında pandeminin doğrultusunda aykırısı istikamette değişiklik göstermiştir. Kiralama süreç hacmi ve sayısı bariz ölçüde azalırken, boş mağaza sayısında değerli bir artış kaydedilmiştir. Cadde üzerinde, 2020 yılında toplam 22 kiralama süreci gerçekleşirken, boş mağaza sayısı da 23 olmuştur. Öte yandan, Atatürk Kültür Merkezi projesinin planlanan açılışının 2021 yılı içerisinde gerçekleşmesi, İstiklal Caddesi’nin ve civar bölgenin önümüzdeki devirde yaratacağı çekim gücüne katkı sağlaması beklenmektedir.
Bağdat Caddesi boş mağaza sayısında azalan eğilimini koruyor
Cushman & Wakefield’in raporunda, hem İstanbul’un en uzun hem de Anadolu Yakası’nın en beğenilen alışveriş caddesi olma özelliklerini birarada barındıran Bağdat Caddesi’nde, 2020 yılında bir evvelki yıla nazaran benzeri düzeyde kaydedilen perakende arz sayısı 343 oldu. Caddede kentsel yenileme çalışmaları, alışveriş caddeleri ortasında en ağır biçimde seyrederken, 2020’de sayı metrekare bazında geçen seneye kıyasla düşüş göstermiştir. Bağdat Caddesi’nde, boş mağaza sayısı pandeminin fizikî perakendeye getirdiği olumsuz tesirlere karşın bu yıl da azalan eğilimi korumuştur. Böylece Bağdat Caddesi son dört yıldır azalan boş mağaza sayısıyla caddeler ortasında bu kategoride öne çıkmaktadır. 2020 yılında İstanbul’un tüm beğenilen alışveriş caddeleri için kaydedilen en çarpıcı sonuçlardan biri, geçen sene bariz ölçüde ivme kazanan ziyaretçi sayısının bu yıl pandemiden dolayı düşüşe geçmesidir. Bu doğrultuda, Bağdat Caddesi’nde de varsayım edilen ortalama ziyaretçi sayısı bir evvelki yıla nazaran, hafta içi 15 düşüş kaydedilmiştir. Bir evvelki yıl yükselişe geçen yeme-içme dalı Bağdat Caddesi’nde devamlılığını korurken bu kategorideki mağaza sayısında artış kaydedilmiştir. Perakende mağaza dağılımının da görüleceği üzere artış gösteren kategorilerde aksesuar ve kozmetik ile mesken eşyası ve dekorasyon kesimi de yerini alırken, giysi ve ayakkabı kategorisi bir evvelki yıla birebir düzeyde kaydedilmiştir. Genel olarak bakıldığında ise caddedeki mağaza sayıları başka kategorilerde geçen yıla emsal düzeylerde kaydedilmiştir.
Bağdat Caddesi’nde 2020 yılında kiralama süreç sayısında artış kaydedilmesine rağmen, metrekare bazında geçen yıla kıyasla daha küçük süreçler gerçekleşirken, kiralama süreçlerinin toplamında bir evvelki yıla nazaran azalma kaydedilmiştir. Kaydedilen bu süreçlerin büyük çoğunluğu yeni kiralama mutabakatlarından oluşurken, geçen sene Bağdat Caddesi özelinde 30 oranında kaydedilen yer değiştirme projeleri bu yıl 10 oranında sınırlanmıştır.
Bağdat Caddesi üzerinde 2020 yılında lüks marka sayısı bir evvelki yıla nazaran 33 mağaza ile az da olsa azalırken, memleketler arası marka sayısı ise düşüş kaydederek 64’ten 62’ye düşmüştür.
Nişantaşı’nda kiralama süreçlerinin büyük çoğunluğunu ulusal markalar oluşturuyor
Raporda, Avrupa Yakası ve İstanbul’un en değerli lüks perakende merkezi olan Nişantaşı Bölgesi’nde 2019 yılında yaya trafiğinde değerli bir yükseliş eğilimi yaşanırken, 2020 yılında pandemi nedeniyle kaydettiği düşüş Nişantaşı Bölgesi’nde de tesirini göstererek, hafta içi 40 azalma gerçekleşmiştir.
Perakende arzı emsal düzeyde, 383 mağaza olarak kaydedilen Nişantaşı Bölgesi’nde, geçtiğimiz yıl boş olan 24 mağazanın 60’dan fazlası kiralanmıştır. Kiralama hacmi sayı ve metrekare bazında artış gösterirken, evvelki yıllarda ulaştığı düzeyleri yakaladığı gözlenen bölgede, 2020 yılında öne çıkan kıymetli fark, kiralama süreçlerinin büyük çoğunluğun ulusal markalar tarafından gerçekleşmesidir.
Nişantaşı Bölgesi’nde, tüm kategoriler incelendiğinde dal dağılımında kıymetli bir farklılık görülmezken, bir evvelki giysi ve ayakkabı kategorisinde görülen artış bu yıl yerini düşüşe bırakmıştır. Yeme – içme bölümüne ilişkin mağaza sayısında değişim kaydedilmezken, geçen sene itibariyle ivme kazanan yeme – içme kategorisinde kiralama süreci bu yıl Nişantaşı Bölgesi’nde istikrarda kaydedilmiştir. Bununla birlikte, kozmetik ve aksesuar kategorisinde ise kısmi artış gerçekleşirken, boş mağaza sayısında son yıllarda süregelen azalma eğilimi 2020 yılında yerini artışa bırakmıştır.
2019-2020 içerisinde toplamda 51 kiralama süreci, 20’si Abdi İpekçi’de, 13’ü Rumeli Caddesi’nde, 11’i Vali Konağı’nda, ve 7’si Teşvikiye’de olmak üzere gerçekleşmiştir. 2020 yılında Nişantaşı Bölgesi’nde kiralama süreç sayısında bir evvelki yıla kıyasla kaydettiği artışla Rumeli Caddesi öne çıkarken, Abdi İpekçi’de de kiralama süreç sayısında kısmi artış gerçekleşmiştir.
Caddelerdeki kırılganlığın asgarî düzeylere inmesi uzun vadede gerçekleşecek
Verileri pahalandıran Cushman & Wakefield İdare Şurası Lideri Tuğra Gönden, ‘’ İstanbul’un en beğenilen üç alışveriş caddelerinin tartısını oluşturduğu ana cadde pazarında; perakendeci talebi, geçtiğimiz yıl tesirini gösteren ekonomik yavaşlama, devam eden dalgalı döviz kuru ve Türk Lirası cinsinden kira mukaveleleri düzenlemesi faktörlerine ek olarak, 2020 yılında fizikî perakendenin en kıymetli değişkeni olan pandeminin sonuçları ile büyük oranda baskılandığını görüyoruz. Pandeminin denetim altına alındığı önümüzdeki periyotta her üç caddedeki kırılganlığın asgarî düzeye inerek toparlanması vakit alacaktır.‘’ dedi.
Gönden, şöyle devam etti: ‘İstanbul alışveriş caddelerinin, uzun yıllardır kentin esaslı birer çekim merkezi olduğu bilinirliği doğrultusunda, pandemi sonrası periyotta toparlanmanın daha süratli olması istikametinde büyük bir potansiyeli elinde bulunduruyor. Değişen tüketici alışkanlıkları ve toplumsallaşma alanlarının ehemmiyeti ile birlikte, perkande alanlarının mevcut sıhhat ve güvenlik standartları ile yine yapılanması gerekiyor. Alışveriş merkezleri ise, tüketici muhtaçlıklarının ve beklentilerinin tahlil edildiği ve teknoloji entegrasyonunun yapıldığı faal perakende usulleri ile İstanbul ana cadde pazarında gereksinim duyulan toparlanma sürecini daha süratli yakalanması ismine, stratejik halde yönlendirilmeli ve yönetilmelidir.’’
Kaynak: (BHA) – Beyaz Haber Ajansı
